风口，实在变得太快！
大家发现没？最近一段时间，曾经鲜衣怒马的互联网突然不吃香了！
广州、深圳等中国最优秀的城市们，都在提“制造业立市”。年轻人开始对互联网大厂也不感冒了，取而代之的是新能源汽车、半导体、生物科技这些当红炸子鸡。
形势为啥突变？
其实，撇开*策因素不论，产业本身也是有“生命周期”的，任何一个行业干个五到十年之后，都会面临增长乏力、甚至行业收缩的困境。
真可谓“大江东去浪淘尽“，产业的风口一直在变，多少创业英雄已成过眼云烟。
多少上市公司混到最后，市值不如总部一栋楼，就是这个道理。
01
产业都有“生命周期”
很多企业买楼抗通胀
举个例子，搜狐公司曾经是中国第一代互联网新贵，在本世纪初曾是三大门户之首，堪称无限风光。
但随着门户网站这个赛道的衰落，搜狐公司很快退去光环。如今，搜狐公司的市值已经输给了搜狐大厦的估值。
事情是这样的
年，搜狐一次性动用30%的现金储备，斥资18亿买入位于北京五道口的搜狐大厦。紧接着，年搜狐还在中关村核心区域自建搜狐媒体大厦、花9亿元从融创购买的位于石景山区八角东街的搜狐畅游大厦。
时至今日，搜狐这三座大厦的价值（估值高达68亿元人民币）早已超过了搜狐公司的市值（46.28亿元人民币）。
或许是受到搜狐的启发，这几年，很多上市公司逐渐醒悟过来：做产业是赚钱，但是不长久，毕竟风口变得太快；买不动产虽然收益一般，但贵在保值，具备穿越周期的力量。
一言以蔽之：科技赚钱、地产存钱！
盘点一下爱买楼的科技公司，不乏阿里、腾讯、小米、字节跳动、唯品会、酷狗这样的互联网巨头，也有小鹏这样的造车新势力。
大佬如雷*，也没有免俗。当小米买房置业的时候，他忍不住发博感慨
此外，一些传统行业的龙头企业，如立白、索菲亚、欧派等，也争先恐后跑到商务区，拿地盖楼当楼主。
可见，在买楼这件事上，很多企业已经达成了共识。
一方面，买楼可彰显企业实力；另一方面，买楼可抵抗通胀的侵噬，实现保值增值。而且，不动产更方便抵押做融资，必要时还能卖楼回血。
要知道，比起住宅，写字楼号称“垂直印钞机”，是银行体系、资本市场都非常看重的优质资产。
在北上广深，一栋甲级写字楼的年纳税额可以超过10亿，甚至亿元，“一栋楼可以打败一座城”一点都不夸张，真是“厉害了我的楼”！
所以，业界现在流传这么一句话：“三流企业卖产品，二流企业卖服务，一流企业卖概念，超一流企业卖大楼”。
对企业主而言，不仅个人要做资产配置，企业也要做资产配置，越早做越好，才能掌握主动权，成为长久的赢家。
而购买商办楼宇，是风险较低、确定性较好的一个选择。
02
广州写字楼交易创近5年新高
挑选标的有四大标准
事实上，从去年开始，北上广商办楼宇大宗交易频现。
克而瑞数据显示，全年中国内地32城大宗物业成交总额亿元，同比上升65.9%，平均单笔12.7亿元，成交宗数同比上升80%！
其中，北京、上海、深圳大宗交易成交金额分别上升46%、53%、13.0%。
广州写字楼成交量为73.7万平方米，同比上升19%，其中10亿以上的成交额占比74%。
可见，在住宅地产全行业收缩的同时，商业地产正在迎来收获季节。
另据广州中原研究发展部数据，年，广州一手写字楼成交套，共计81.1万㎡，面积同比涨44%，为近五年次新高。
这个数据，囊括了17%的非公开交易网签，如剔除这一部分特殊网签，年广州写字楼市场成交仍有约20%的同比涨幅。
不过，我们发现，很多企业主、投资者都有置办商办楼宇的意识，也不缺钱，但缺的是好项目、好标的。
那么，该如何挑选商业地产标的呢？我认为有这么几个标准：
一是要有增量空间，这就要求处于一座城市发展的主风向口，有*策扶持，最好是重点发展平台，有上升空间。
二是要有特色，有独特的、不易被复制的自然和人文资源，这样才能聚人气，不易被替代。
三是必须具备集群效应。住宅可以分散，但商业历来讲究“成行成市”。珠江新城、陆家嘴为什么这么繁荣？一个重要的原因就是有集群效应，几十栋甲级写字楼放在一起，商业氛围自然就起来了。
四是要选对开发商，在当下的市场环境下，国企是首选，既能保证交付品质，又能维持后期运营的稳定。
03
城市东进+沿珠江高质量发展
*埔临港，成为璀璨明珠
回到广州，哪里才是引领这座城市的核心资产？
一言以蔽之：大江东去，城市东进。
按图索骥，处于广州东进主轴、珠江前航道的*埔临港片区，自然进入人们的视线，并成为一颗璀璨的明珠。
为什么呢？
*埔临港片区，位于广州东部珠江口岸，自然与人文资源都是独一无二的，而且在世界商贸史上赫赫有名，具备足够强的文化号召力与向心力。
据《粤海关志》记载，早在北宋年间，*埔港片区就被朝廷设立了粤海关。
到乾隆年间，清*府取消了江浙闽三地海关，只留下*埔港这个粤海关，并指定其为全国唯一的外贸口岸。
从此，中国的丝绸、瓷器与茶叶从这里走向世界，西方的工业品也通过这里进入中国。由此，广州开启了对外贸易的新时代。
所以，*埔港片区是广州作为千年商都的象征，也是整个珠江三角洲飞*腾达的起点。如果没有它开启的海上贸易史，很可能就没有今天的粤港澳大湾区。
在世界城市发展史上，像*埔港这样发迹极早且长盛不衰的枢纽之地，极少。
如此宝地，自然备受优待。
年，*埔临港经济区横空出世，与广州国际金融城共同组成广州第二CBD，并珠江新城、琶洲组成一个“*金三角”，正式晋升为广州最显赫的地段之一。
年1月，广东省*府以“粤港澳大湾区年1号文”的形式正式印发《广州人工智能与数字经济试验区建设总体方案》，*埔临港片区的鱼珠片区，正式被纳入广州人工智能与数字经济试验区。
在此意义上，*埔临港片区已经不仅仅是一个全新CBD，也是广州数字经济版图的重要一极。
数据显示，年-年，*埔港新增注册资金万元以上企业1余家，总注册资金超亿元。（来源：广州日报，年9月15日报道）
近年以来，广州“沿珠江生长”的趋势愈发明显，*埔临港经济区再迎利好。
5月13日，广州市规划和自然资源局发布了《广州市珠江沿岸高质量发展规划（草案）》征求意见稿（下称《规划》），再次点名*埔港片区，将其定位为广州7个总部经济地段之一，与珠江新城、琶洲等量齐观！
也许你会问，*埔临港经济区发展势头为何如此之猛？
根本原因，在于广州一路奔腾到珠江、势不可挡的东进态势。
广州城市东进+推进珠江沿岸高质量发展，这就是*埔临港经济区迅猛发展的底层逻辑，也是它独特的竞争力所在。
04
*埔临港产业集群，正在兑现
商办物业备受青睐
种种迹象表明，眼下的*埔临港经济区，正迎来新风口，历史的荣光重新回到了这个千年前的原点。
年9月，《*埔临港经济区“十四五”发展规划（-年）》正式发布，为*埔临港经济区量身定制了一个新定位：全球智慧创新港城。
规划提出，要建设以人工智能为引领、以数字技术为驱动、以信创产业体系和现代服务业产业体系为支撑、宜居宜业宜游的全球智慧创新港城。
同时，要将*埔临港经济区与世界级滨水区对标，推动*埔老港转型，打造世界一流滨水区。
*埔临港经济区概念效果图图源：广州*埔发布
世界一流滨水区长什么样？可参考著名的伦敦金丝雀码头，以及纽约曼哈顿的南街海港，二者都是超大城市临港片区改造升级的典范，不仅颜值超高，而且产业很强。
见贤思齐，*埔临港经济区的产业梦正在一步一步实现：
*埔临港经济区米超高层地标已成功出让，为整个片区插稳了一根定海神针。
米高的广州国际港航中心直插云霄，保利鱼珠港、中远海运大厦、港湾都荟、中交港湾大厦、和安堡商务中心、外运大楼等航运服务业集聚园区已投入使用……
此外，中外运华南公司等航运龙头企业，以及广州电子口岸、信天翁科技等特色企业也正茁壮成长......
在数字化产业与企业的密集进驻下，一座数字化临港大城，呼之欲出。
产业来了，商业还会远吗？
今年5月，广州市发布《广州市商务发展“十四五”规划》，明确提出，广州将培育和做大做强5个世界级地标商圈，分别是：天河路—珠江新城、长隆—万博、金融城—*埔湾、白鹅潭、广州塔—琶洲。
*埔湾，这是*埔临港经济区“征战”商圈的新名号，商圈历来是城市中心的代名词。这意味着，*埔湾将与金融城一起，成为广州五大中心之一，与珠江新城、琶洲同台竞技。
05
首选地标综合体——IPC港航中心
现楼+小面积+个人可买+高性价比
在此背景下，*埔临港经济区的商办物业市场正迎来蓬勃发展。
具体怎么选？当然是首选地标——由广州海港地产集团有限公司打造的IPC港航中心（港航中心二期）。
IPC港航中心规划效果图
广州海港地产集团有限公司隶属于广州港集团，这是世界第五大港——广州港的主体企业，由市国资委监管，可谓根正苗红。
有这样的背景，IPC港航中心的品质自然不用愁。
目前，项目已吸引世界强企业国家能源集团、广东省基础工程集团有限公司等进驻。
这不免让人好奇，与其它商办物业相比，它有哪些独特魅力？
一是位置够核心，交通够便利。
项目距离地铁5号线/13号线/28号线（规划中）三轨交汇的鱼珠站仅约米，妥妥的地铁上盖。1站直达金融城，8站直达珠江新城，稳居片区C位。
未来，地铁25号线二期（规划中）也将在附近设鱼珠码头站，进一步完善片区交通路网。
IPC港航中心交通示意图
此外，项目附近还将规划新建鱼珠站，与广州北站、新塘站、南沙站共同承担城际交通。（来源：《广州市城市基础设施大战“十四五”规划〈征求意见稿〉）
二是业态的多元与独特性。
身处千年古港*埔港，自然不能辜负这里的历史文化禀赋。广州港集团在成功运营太古仓码头之后，也将把港航中心也打造为一个网红商业项目。
很多写字楼只是一栋孤立的楼，但IPC港航中心是一座体量约13万㎡超能综合体，涵盖甲级写字楼、公寓、1.7万平商业等丰富业态。
IPC港航中心规划示意图
三期还将规划打造建面约10万㎡，集购物、自建游艇码头、工业文化遗址及特色商业为一体的滨江综合体，建设私人游艇码头、港池博物馆等特色打卡点。
在这里，享用超高品质的办公空间之余，还能下楼到游艇码头喝一杯冷饮，吹着江风。也可以走进港池博物馆，感受千年以前的古港文明魅力。
项目旁边还规划了粤港澳大湾区港口新枢纽——*埔国际邮轮城，步行便可到达。这个国际邮轮城，将成为珠江夜游的停靠点之一，未来将成为和太古仓一样的网红打卡点。
网红打卡点有什么好处？更能吸引年轻人，而且因为配套多、业态丰富，多种业态可以互相支撑，商办物业更好租。
三是周边够“熟”。
项目不仅可享受*埔临港经济区的*策利好，同时因为背靠老*埔，美林天地等成熟配套也能用上，是典型的熟地。
熟地！
熟地！
重要的事情说三遍，从来只有人等商业，没有商业等人，“熟地”对商办物业的重要性，不言而喻。
四是产品很能打。
有多能打？项目已获得“詹天佑故乡杯奖”，这是广东土木工程最高荣誉奖项，历任获奖者包括广州东塔、深圳春笋等，足见分量之重。
为了给用户带来更便捷、舒适的办公体验，项目引入日立智能派梯系统，每层设置了72扇可开启窗户，这样的配置，即使在甲级办公楼领域也不多见。
站在一线临江超甲写字楼窗口，珠江水滔滔东流，车水马龙尽在眼底，一种驾驭城市的自豪感油然而生。
IPC港航中心实拍图
而且，项目均为现楼发售，这意味着购买后就能马上使用或收租，不用苦等两三年。
更让人惊喜的是，A塔写字楼产品可小面积购买，出售面积㎡-1㎡产品，同时项目B塔还存有极少量54方臻稀小户型办公产品。
无论是项目可小面积购买，还是单层1㎡的建筑面积，在整个片区只此一家！
这得益于，IPC港航中心为*策之前拿地的项目，所以不仅有小面积单位，还可以个人名义购买。
这意味着什么呢？
要知道，广州中心城区的一线滨江的写字楼，基本都是可遇不可求的地标写字楼，而且多为企业自持，或需要整栋、整层才能购买，个人很难有机会入手。
而同处鱼珠板块的其他项目，要么是整层、整栋才能购买，要么是m以上的单元，而且必须以公司名义购买。
相比而言，IPC港航中心的购买灵活得多，今后在二手市场出手，也会灵活得多。
像IPC港航中心这样，供应小面积、能个人购买的单位，极为罕见。这在整个片区，这都是一个巨大的优势。
更值得一提的是，由于拿地早、国企开发等原因，项目还拥有高性价比优势，单价、物业费较片区内同等产品更低，加上可散卖，总价也非常友好。
从千年海上丝绸之路，到如今的*埔临港经济区，历史的荣光再一次照耀于此。
随着城市东进与广州沿珠江高质量发展的持续推进，*埔临港经济区正迎来最好的时光。
与此同时，越来越多企业主热衷于买楼，将目光投射到这片热土。
在此背景下，IPC港航中心作为片区地标，值得重点